Calculateur de rendement locatif brut et net
Estimez la rentabilité annuelle de votre projet en intégrant le coût complet de l’achat, les loyers, la vacance et les principales dépenses supportées par le propriétaire. Les résultats sont calculés avant financement et fiscalité.
1Coût total du projet
Incluez ici les frais de notaire, d’agence ou autres frais d’achat que vous souhaitez intégrer à votre investissement.
2Loyers et occupation
Estimez la part de l’année pendant laquelle le logement pourrait ne pas générer de loyer : 5 signifie 5 %.
3Dépenses annuelles à votre charge
Hors taxe foncière, assurance, gestion et entretien saisis séparément. Ne comptez que les dépenses qui restent réellement à votre charge.
Rendement brut sur coût total = loyer annuel théorique ÷ coût total du projet × 100. Rendement net sur coût total avant financement et impôts = loyers après vacance, moins les charges saisies, l’assurance, la gestion et l’entretien, le tout divisé par le même coût total. Certains outils calculent le rendement brut sur le seul prix d’achat : ici, les frais, travaux et mobilier sont intégrés au dénominateur pour comparer les deux taux sur une base commune.
Les dépenses récupérables auprès du locataire ne doivent pas être comptées une seconde fois dans les charges non récupérables. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable est à exclure de la taxe foncière saisie. Source : ANIL — simulation d’investissement locatif et ANIL — charges locatives.
Rendement brut ou net : quelle différence ?
Le rendement brut donne un premier repère : il rapporte le loyer annuel prévu au coût total du projet. Il ne tient pas compte des périodes sans locataire ni des dépenses supportées par le propriétaire. Il est utile pour un premier tri, mais ne suffit pas à comparer précisément deux investissements.
Le rendement net calculé ici retranche la vacance locative estimée, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et la provision annuelle d’entretien que vous renseignez. Il reste avant mensualités de crédit, intérêts d’emprunt et impôts : ce n’est ni le cash-flow mensuel ni le revenu net après fiscalité.
Exemple de calcul et points à vérifier
Pour un bien acheté 180 000 €, avec 14 400 € de frais d’acquisition, 5 000 € de travaux et 2 000 € de mobilier, le coût total retenu est de 201 400 €. Avec un loyer de 850 € par mois, le loyer annuel théorique est de 10 200 € et le rendement brut sur coût total atteint 5,06 %.
En retenant 5 % de vacance, 900 € de charges non récupérables, 1 100 € de taxe foncière, 180 € d’assurance, 7 % de frais de gestion sur les loyers après vacance et 500 € d’entretien annuel, le rendement net avant financement et impôts est d’environ 3,14 %. Cet exemple illustre la méthode ; il ne constitue pas une prévision de rendement.
Pour apprécier la rentabilité locative d’un bien, vérifiez le loyer réaliste dans le quartier, la demande locative, les travaux prévisibles et les charges de copropriété. La vacance et les dépenses exceptionnelles peuvent être supérieures à votre estimation. Pour analyser les remboursements du crédit, utilisez aussi le calculateur de cash-flow immobilier ; pour affiner le coût d’achat, consultez le simulateur de frais de notaire.
FAQ
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, puis divisez-le par le coût total d’acquisition retenu. Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Ici, le coût total peut inclure le prix, les frais d’achat, les travaux de départ et le mobilier.
Quelles dépenses faut-il inclure dans le rendement net ?
Ajoutez les dépenses annuelles qui restent réellement à votre charge : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors part récupérable, assurance, gestion et entretien. Évitez les doubles comptes et adaptez les postes à votre situation.
Le rendement net tient-il compte du crédit et des impôts ?
Non. Le résultat présenté est avant financement et fiscalité. Pour mesurer la trésorerie après mensualité, analysez le cash-flow ; pour estimer le revenu après impôt, il faut modéliser le régime fiscal et la situation du propriétaire.
Quel taux de rendement locatif est considéré comme bon ?
Il n’existe pas de seuil universel. Le rendement dépend du prix d’achat, du marché local, du risque de vacance, des travaux, du financement et du niveau de risque accepté. Comparez des biens avec les mêmes hypothèses et examinez aussi la qualité du logement et sa facilité de location.
Comment estimer la vacance locative ?
Estimez la part de l’année durant laquelle le logement pourrait ne pas générer de loyer, en tenant compte du marché local, du type de bien et du temps nécessaire entre deux locataires. Le pourcentage saisi réduit les loyers retenus pour le rendement net, pas le loyer annuel théorique affiché.