Calculateur de cash-flow immobilier
Estimez ce que votre bien locatif vous laisse réellement chaque mois après les loyers perdus en vacance, le crédit et les dépenses courantes. Le résultat est présenté avant impôts.
1. Revenus locatifs
2. Financement
3. Dépenses récurrentes
Cash-flow mensuel estimé = loyer après vacance − mensualité de crédit − assurance emprunteur − charges non récupérables − gestion locative − dépenses annuelles ramenées au mois.
La simulation est avant fiscalité. Elle ne calcule pas les frais d’acquisition, les travaux exceptionnels, les impayés, ni les particularités de votre régime fiscal. Vérifiez les postes applicables à votre situation.
Pour préparer un projet locatif, consultez également les informations de l’outil officiel de simulation d’investissement immobilier de l’ANIL.
Comment interpréter le cash-flow immobilier ?
Le cash-flow locatif mesure la trésorerie estimée qui reste chaque mois après les revenus locatifs retenus et les dépenses saisies. Un montant positif signifie que les recettes couvrent les coûts pris en compte ; un montant négatif indique qu’il faut compléter le financement avec d’autres ressources.
Le résultat dépend notamment du taux de vacance, du coût du crédit, des charges de copropriété non récupérables, de la taxe foncière et des dépenses d’entretien. Les valeurs omises peuvent rendre le résultat trop optimiste : utilisez des hypothèses réalistes et prévoyez une marge pour les imprévus.
Cash-flow, rendement locatif et fiscalité : quelles différences ?
Le cash-flow s’intéresse à la trésorerie après les sorties retenues, tandis que le rendement locatif rapporte les revenus au coût du bien selon une méthode donnée. Un bien peut afficher un rendement intéressant mais un cash-flow négatif lorsque les mensualités de crédit sont élevées. À l’inverse, un cash-flow positif ne garantit pas à lui seul la rentabilité globale de l’investissement.
Cette estimation ne constitue pas un calcul de bénéfice imposable. Les intérêts d’emprunt, les charges déductibles, l’amortissement éventuel et les règles applicables varient selon le régime fiscal et la situation du bailleur.
FAQ
Comment calculer le cash-flow locatif mensuel ?
Retenez les loyers après vacance, puis soustrayez les mensualités et assurances de crédit, les charges non récupérables, la gestion et les dépenses annuelles divisées par douze. Le résultat de cet outil est avant impôts.
Un cash-flow immobilier négatif est-il forcément mauvais ?
Pas à lui seul. Il signifie que le bien demande un effort de trésorerie selon les postes saisis. Il faut aussi étudier le rendement, le capital remboursé, les risques, les travaux, la fiscalité et votre capacité à financer cet effort.
La fiscalité et les travaux sont-ils inclus ?
Non. Le calcul est avant fiscalité et les travaux exceptionnels ne sont pas automatiquement inclus. Vous pouvez intégrer une provision d’entretien annuelle, mais elle ne remplace pas un budget travaux détaillé.
Quelle vacance locative faut-il prévoir ?
Elle dépend du secteur, du type de logement, du loyer demandé et du délai habituel entre deux locataires. Utilisez une hypothèse prudente adaptée au marché local plutôt qu’une valeur universelle.